股票杠杆多少钱 30家典型房企一年“保交付”近390万套，经营现曙光但仍面临挑战

　　随着“保交付”推进与融资协调机制的打开，房企生机再现。

　　房企“保交付”启动近两年，正逐渐进入“深水区”。金融机构对“保交付”的护航，则在一定程度上舒缓了房企的经营压力。

　　6月12日下午，旭辉集团公告，“H21旭辉3”拟于6月14日进行第三次偿付，兑付本息金额合计约5790万元。

　　作为出险房企，旭辉5月27日就境外债务重组与债权人小组就主要条款原则上达成一致之后，在境内公开债务偿还上的推进步伐也随之加快。据债权人透露，日前有即将到期的公司债按期付息。与此同时，在旭辉68个入围白名单的项目中，有3个获得新增融资。

　　旭辉并非个例，近期，不少出险房企一边努力兑付境内公开市场债务，一边推进境外债务重组，同时也有望在项目融资端陆续获得支持。

　　2024年以来，“保交付”项目侧重在建已售难交付的商品房项目，对于应续建项目，中央强调要全力支持项目融资、竣工交付。因此，过去由于资金不足导致停工的应续建项目，未来配套资金有望逐步落位。基于此，各监管部门也为落实这项工作而切实做好相关配套政策。

　　5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议召开，会议提到“要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益”。当天下午的吹风会上，住建部明确“进一步发挥城市房地产融资协调机制作用，满足房地产项目合理融资需求。城市政府推动符合‘白名单’条件的项目‘应进尽进’，商业银行对合规‘白名单’项目‘应贷尽贷’，满足在建项目合理融资需求”。

　　近日，国家金融监督管理总局和住建部联合印发《关于进一步发挥城市房地产融资协调机制作用 满足房地产项目合理融资需求的通知》（下称《通知》）。

　　中指研究院企业研究总监刘水指出，两部门完善房地产融资协调机制，继续支持房企融资，《通知》提出多项可操作、可落地的工作举措，优化完善城市协调机制，充分发挥地方政府的积极作用，强化项目实施推送反馈管理，更加精准支持房地产项目合理融资需求。

　　保交付初战告捷，房企现生机

　　近年来，交付能力已成为房企经营状况的一个重要体现。

南方财经5月21日电，北向资金今日净卖出19.67亿元。工业富联、中远海控、潍柴动力分别获净卖出2.15亿元、1.95亿元、1.17亿元。宁德时代净买入额居首，金额为5.49亿元。

　　据住建部数据，截至2023年末，350万套保交付项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。在交付量的贡献上，头部房企占有主导地位。综合企业财报数据，30家典型房企2023年合计交付量389.74万套，其中碧桂园、融创中国、万科、保利发展（600048）、绿地集团、中海地产这6家房企的交付套数均超过20万套，占30家典型房企整体交付量的50.55%。

　　其中，碧桂园共计249个城市、60万套交付，万科和融创分别为31.8万套和31万套，保利发展、绿地集团、中海地产和绿城中国交付量均在20万套以上。

　　有的房企还实现了提前交付。比如，美的置业全年交付超9万套，其中有6.3万套属提前交付；旭辉交付11.8万套，其中9675套提前交付，超4300户实现“交房即交证”；龙湖交付约14万套房源，其中约20%项目实现提前一个月以上交付。

　　不过进入2024年，仍有不少房企需要渡过“保交付”的“深水区”。以旭辉为例，过去一年由于保交付压力过大，该公司在手现金从2022年年末的205亿元锐减至2023年年末的137.5亿元。

　　记者梳理公开信息，发现房企在保交付周期上呈现错峰状态，有的房企已渡过交付深水区，有的则在未来短期内要面临交付的高峰期。

　　前者如碧桂园、世茂集团。2023年全年，碧桂园累计交付超60万套房屋，高居首位。世茂集团在2023年全年共交付9.1万套房源，今年1至5月累计交付16082套。这表明，该公司已渡过“保交付”最难的时刻，当前最重要的任务仍然是境外债务重组。

　　旭辉则在今年迎来保交付大年。据该公司披露，在可能面临更多困难的情况下，公司仍将竭尽全力冲刺交付80,000套物业单位的品质交付目标，预计建安成本等各项开支合计超过人民币300亿元。1-5月，旭辉于全国交付31城42个项目超1.9万套新房。

　　交付率越高，复工率也会得到相应保障。2023年，雅居乐通过积极调配内部资源，在海口、陵水等60个城市、120个项目，累计交付超7.2万户。截至2024年4月，雅居乐各项目组团如期复工率达到98%。

　　新城控股（601155）则在今年1-5月累计交付超4万套。

　　记者梳理据房企财报、公开信息进行统计，截至今年6月12日，30家典型房企在过去一年合计交付量达到近390万套。

　　分析人士指出，房企每一年在“保交付”上投入的大小金额不能说明什么，只是匹配需要交付的量，有的房企保交付已经基本趟过深水区了，同一周期不同公司约定的待交付量不一样。

　　但其直言，“保交付”的关键之处有以下几点：

　　首先，“保交付”的核心在于分类处置在建已售未交付的商品住房项目，以保障购房者的合法权益。地方政府制定了具体的项目保交房处置方案，确保项目能够按时保质交付。与此同时，支持房地产企业积极处置资产，以多方筹集资金，保证项目交付。

　　其次，房地产项目合理融资也是这场战役的关键一环。通过城市房地产融资协调机制的发挥作用，符合条件的项目得以获得融资支持。银行按市场化原则发放再贷款，支持地方国有企业购买商品房，用于保障性住房建设。央行设立的保障性住房再贷款，更是为整个行业注入了新的活力和信心。

　　最后，处置闲置土地也是当前亟待解决的问题之一。近期，一些地方政府出台政策，支持妥善处置闲置土地，盘活存量土地，帮助企业解困。但后续的落地情况值得关注。

　　地产融资机制持续发力

　　2023年上半年，监管部门加速推进“保交楼、保民生、保稳定”等举措。1月，央行新增1500亿元专项借款，加上2022年下半年的2000亿元，共3500亿元。

　　同时，考虑到部分房企长期风险需要时间逐步解决，中国人民银行、金融监管总局联合发布通知，将“金融16条”中两项适用期限政策统一延长至2024年底，引导金融机构继续对房企存量融资展期，加大保交付金融支持。同时2000亿元保交付贷款支持也将延至2024年5月底。

　　1月12日，住房城乡建设部与金融监管总局牵头建立城市房地产融资协调机制，精准支持房地产项目合理融资需求。

　　据金融监管总局公布数据，截至今年5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元，未来随着项目“白名单”深入推进，资金有望加速落地，进一步推动项目开发建设。

　　今年第二季度，监管部门多次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。其中，“517新政”中就曾推出用于收储商品房的3000亿元保障性住房再贷款政策。6月7日召开的国务院常务会议也指出，着力推动已出台政策措施落地见效，继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。

　　分析人士指出，随着市场信心回升，资金来源通畅，保交付工作有望进入良性循环。不过，房企的经营挑战问题仍然不断暴露。一方面，由于市场复苏不及预期，房企的销售和回款压力加大，现金流仍然紧张。另一方面，房企在过去的扩张过程中过度依赖债务融资，导致债务负担沉重。直到2025年，仍然有房企面临本金兑付的高峰期。

　　一份机构研报显示，“再贷款”大概率会和地产融资协调机制相互配合，实现开发贷到收储贷款的资金闭环，国资、银行、监管、房企之间的磨合还需时间。这一过程中，银行在资产不良率提升上承压。

　　不过，有业内人士指出，“517新政”推出的3000亿保障房再贷款，为地产融资协调机制的良性循环提供了一个潜在可能。即商业银行针对白名单项目进行现房收储贷款投放，再向央行申请再贷款支持。这样一来，标的项目可以实现回款，并可对开发贷款进行置换。

　　公开信息显示，截至目前，碧桂园已经有超过200个项目进入白名单。而绿地、旭辉、远洋等房企，也有数十个项目通过了白名单审核。

　　以旭辉为例，截至6月7日，该公司在全国有68个项目入围“白名单”，33个项目通过调整还款节点、降低利息、置换现有融资及新增融资等方式，从多家国有及股份制银行获得融资支持。其中，旭辉在北京、太原、芜湖等地有3个项目获得新增融资共2.4亿元。

　　正如前述分析人士指出，为“保交付”护航，政策端的接续发力、不断加码股票杠杆多少钱，这在漫长的行业修复过程中显得尤为重要。